In de zogenoemde Bouwinvest-uitspraak van 3 augustus 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800) heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat een huurverhogingsbeding op grond waarvan de verhuurder, naast een standaard indexering, een (maximale) verhoging van een paar procent mag opleggen aan de huurder van geliberaliseerde woonruimte, oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan.

Evenmin kan ingevolge de zogenoemde Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond (geen conversie dus; het is alles of niets).

Gevolg van het vernietigde oneerlijke huurprijswijzigingsbeding is dat Bouwinvest hier nooit een beroep op heeft kunnen doen en de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dus niet is verhoogd. Dat betekent dat moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs van € 865,00 per maand (in plaats van de laatste huurprijs van ruim € 1.500,00 per maand), vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag.

De kantonrechter oordeelt dat er geen huurachterstand is, maar een aanzienlijke voorstand (van ongeveer € 70.000,-). De huurder mag deze voorstand verrekenen met de toekomstige huurtermijnen en hoeft zolang het saldo van de voorstand positief is (snel uitgerekend: bijna zeven jaar lang) geen huur te betalen.