Feiten:

Op 30 oktober 2003 heeft Woonwaard een woning met tuin aan huurder verhuurd.

De huurovereenkomst bevat de volgende passages:

“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte (…)

En in het toepasselijke huurreglement staat:

“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt en ingericht te houden als woonruimte voor de huurder en zijn/ haar gezin. (…)

De huurder is verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.”

Sinds 2013 exploiteert huurder een kapsalon. Aanvankelijk knipte en verzorgde zij haar klanten in het woonhuis. In de loop van 2013 heeft huurder een tuinhuis geplaatst in de tot het gehuurde behorende tuin. Sindsdien ontvangt en verzorgt zij haar klanten in het tuinhuisje.

Woonwaard heeft voor de exploitatie van de kapsalon geen toestemming gegeven.

Op 18 oktober 2022 heeft een medewerker van Woonwaard de aanwezigheid van de kapsalon geconstateerd. Aan de daaropvolgende sommatie van Woonwaard om de exploitatie van de kapsalon te staken, heeft huurder niet voldaan.

Vordering:

Woonwaard vordert veroordeling van huurder om de exploitatie van de kapsalon te staken op straffe van een dwangsom en een voorwaardelijke ontruiming als niet aan de veroordeling wordt voldaan en de maximale dwangsommen zijn verbeurd.

Beoordeling:

De zaak draait om de vraag of huurder door de exploitatie van de kapsalon in strijd handelt met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en of huurder deze exploitatie om deze reden moeten staken.

Huurder voert als verweer dat het tuinhuis als roerende zaak moet worden beschouwd en daarmee niet tot het gehuurde behoort.

De kantonrechter gaat hier niet in mee. Alle activiteiten van huurder in de tuin vallen onder het gebruik van het gehuurde; ongeacht of deze activiteiten plaatsvinden in het tuinhuis.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het gebruik als kapsalon aan te merken als bedrijfsmatig. Dat gebruik stemt niet overeen met de aan het gehuurde gegeven woonbestemming.

Toetsingskader:

Of het bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde zonder toestemming van Woonwaard als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst moet worden beschouwd, hangt af van de aard van het bedrijf en dus van de omstandigheden van het geval.

Hoge Raad 30 maart 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD:1081 (NJ 1990, 690)

Het tuinhuisje is ingericht als een volwaardige kapsalon en om die reden ook is aangesloten op water en elektra.

De kapsalon is vijf dagen in de week geopend; maandag tot en met donderdag van 9:30 uur tot 20:30 uur en vrijdag van 9:30 uur tot 17:00 uur.

Er komen (volgens huurder) gemiddeld dagelijks 2 à 3 klanten per dag.

Huurder heeft op haar website een wervende advertentie geplaatst.

Huurder heeft ter plaatse een reclame-uiting (spandoek) hebben opgehangen die zichtbaar is vanaf de openbare weg.

De kantonrechter is van oordeel dat op grond van dit alles sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Met name het dagelijks meermaals voorkomende klantenbezoek, waarvan deels met de auto, verdraagt zich niet met de woonbestemming (toename van verkeersbewegingen en parkeerdruk).

Dat in nieuw bestemmingsplan kapsalon aan huis is toegestaan, maakt dit niet anders. De inhoud van het door de gemeente opgestelde bestemmingsplan werkt niet door in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

In verband met de leefbaarheid in de buurt heeft Woonwaard belang bij handhaving van haar beleid op te treden tegen bedrijfsmatig gebruik.

Maakt niet uit dat er geen klachten zijn binnengekomen en zij er ‘bij toeval’ achter is gekomen.

Huurder zegt dat Woonwaard elke twee maanden een huisbezoek diende te brengen en zij – als dit was gebeurd – al in 2013 van het gebruik op de hoogte zou zijn geweest.

Daarom doet zij een beroep op rechtsverwerking, maar dat faalt. De lat voor rechtsverwerking ligt hoog: HR 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574.

Controle afspraak (gedurende 1 jaar na aanvang huurovereenkomst) had een andere achtergrond namelijk om zich ervan te vergewissen dat huurder niet een vriendin liet inwonen, zoals zij in haar vorige woning had gedaan.

Beslissing:

Vordering tot staken exploitatie wordt toegewezen op een termijn van drie maanden en dwangsom van € 25,- per dag met maximum van € 5.000,-.

Voorwaardelijke ontruiming wordt afgewezen, zonder dat daar overweging aan is besteed. Het lijkt erop dat de rechter dat over het hoofd heeft gezien.

Voor de uitspraak klik hier